Lakás, lakóház értékesítése után keletkezett jövedelem után fizetendő adózási szabályok 2016. januárjától:
Az ingatlan értékesítéséből származó bevétel adóköteles, melynek mértéke, az így keletkezett jövedelem 15%-a.
A jövedelemszerzés időpontja:
Ingatlanok esetén ( lakás, üzlethelyiség, garázs, stb.), továbbá az ingatlan nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog ( pl.: haszonélvezet ) megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést ( okiratot, határozatot ) a Földhivatalhoz benyújtották.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog szerzési időpontjának az erről szóló szerződés szerinti időpontot kell tekinteni. Öröklés esetén az örökség megnyíltának napját kell a szerzés időpontjának tekinteni.
A jövedelem kiszámítása:
Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem kiszámításakor, a keletkezett bevételből le kell vonni azokat a kiadásokat, melyek az értékesített ingatlan megszerzésével és eladásával kapcsolatban az eladónál felmerültek.
Levonható kiadások:
- a szerzésre fordított összeg (vásárlásnál: vételár, öröklésnél: forgalmi érték, stb.),
- az ingatlan megszerzésével és eladásával kapcsolatban felmerült kiadás (megfizetett illeték, ügyvédi költség, ingatlanközvetítői jutalék, hirdetési költség stb.),
- az értékesített ingatlanon idő közben elvégzett értéknövelő beruházások költsége (bővítés, fűtéskorszerűsítés stb.),
- az állagmegóvó beruházások költsége (festés, burkolás stb.) nem vonható le.
Fontos, hogy a költségek csak akkor számolhatóak el, ha azok számlával vagy más okirattal igazoltak.
A levonások után fennmaradó jövedelem tovább csökkenthető:
- 0 százalékkal, a szerzés évében és az azt követő évben,
- 10 százalékkal, a szerzés évét követő második évben,
- 40 százalékkal, a szerzés évét követő harmadik évben,
- 70 százalékkal, a szerzés évét követő negyedik évben.
A szerzés évét követő ötödik évtől a lakóingatlan eladásából származó jövedelem adómentes.
Tovább csökkenti az adóalapot, ha az értékesítésből származó jövedelmet (vagy annak egy részét) a magánszemély 2 éven belül saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló intézményben biztosított férőhely- visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli- megszerzésére használja fel.
A nem lakóingatlanok (pl.: üzlethelyiség, iroda, garázs stb.) átruházásából származó jövedelem 15 évig adóköteles.
Az öt évnél régebben szerzett nem lakóingatlan értékesítése esetén, a kiadásokkal csökkentett bevételt a szerzési idő függvényében csökkenteni kell. Ha az értékesített ingatlant az eladást megelőző hatodik évben szerezte, akkor a jövedelem 10 százalékkal csökken, a hetedik évben 20 százalékkal és minden további évben 10-10 százalékkal, így ha az ingatlan átruházása a szerzést követő tizenötödik évben vagy később történik, akkor nincs adózási kötelezettség.
Ingatlan megszerzésekor, vételekor fizetendő visszterhes vagyonátruházási illeték
Visszterhes vagyonátruházási illetékfizetés kötelezettsége akkor merül fel, ha a szerzés ellenérték fejében (azaz: nem ingyenesen), illetve öröklési vagy ajándékozási illeték alá nem eső, más módon, (pl.: öröklési szerződéssel vagy elbirtoklással.) történt.
Visszterhes vagyonátruházási illetéket kiemelten ingatlanok, vagyon értékű jogok (haszonélvezet, használat stb.), valamint egyéb törvényben nevesített ingóságok megszerzése után kell fizetni.
Az illeték általános mértéke: 4%
Lakóingatlan megszerzésekor fizetendő visszterhes vagyonátruházási illeték
Lakás, lakóingatlan megszerzése esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja, a megszerzett lakóingatlan forgalmi értéke. (Amennyiben az illetékhivatal nem talál túlzott eltérést a vételár és a becsülhető forgalmi érték között, úgy a vételár alapján róják ki az illetéket.)
Az illeték általános mértéke 4%.
Pl.: 10 M Ft értékű ingatlan vásárlásakor 400.000 Ft,
Kedvezmények
Cserét pótló vétel
Lakáscsere esetén mindkét félnek, az elcserélt ingatlanok értékének különbözete után kell megfizetnie az illetéket. Ezzel összhangban ingatlan megszerzése (vétele) esetén, a megszerzést megelőző vagy azt követő 1 éven belül értékesített saját tulajdonú lakóingatlan forgalmi értéke levonható a megszerzett ingatlan forgalmi értékéből, és csak a különbözet után fizetendő az illeték.
Amennyiben az így keletkezett különbözet illeték vonzata magasabb, a csak a megszerzéssel összefüggésben keletkező illeték mértékénél, úgy a kedvezőbb illeték megfizetése választható.
Minden vétellel szemben csak egyetlen értékesítés vehető figyelembe.
Pl.: 20 M Ft (megszerzett lakás forgalmi értéke) - 10 millió (1 éven belül eladott lakás forgalmi értéke) = 10 M Ft (az illeték alapja) azaz: 400.000 Ft a megfizetendő illeték.
Azonban ha az 1 éven belül eladott lakás forgalmi értéke magasabb mint a megszerzett lakás forgalmi értéke, akkor nem keletkezik illetékfizetési kötelezettség.
Pl.: 10 M Ft (megszerzett lakás forgalmi értéke) - 20 millió (1 éven belül eladott lakás forgalmi értéke) = -10 M Ft (az illeték alapja) azaz: 0 Ft a megfizetendő illeték.
Fiatalok első lakásvásárlása
35 év alatti magánszemély első lakás vásárlása esetén, ha a lakás értéke nem haladja meg a 15 millió forintot, akkor 50 százalékos illetékkedvezményben részesül.
Új építésű ingatlan vásárlására vonatkozó illeték kedvezmény
Új építésű ingatlan vásárlása 15 M Ft-ig illetékmentes.
15 M Ft és 30 M Ft közötti értéken vásárolt ingatlan esetén, a 15 M Ft-ig fizetendő illetéket nem kell megfizetni. (vagyis a 15 M Ft-t meghaladó rész 4 %-a fizetendő).
30 M Ft vagy magasabb forgalmi értékű ingatlan megszerzése esetén nem vehető igénybe illeték kedvezmény.
Ajándékozás
Lakóingatlan esetén az illeték egységesen 9 % lesz, azonban az egyenes ági rokonok közt (felmenő és lemenő ág, az oldalág nem!) illetékmentes az ajándékozás.
